Pago de derramas por el inquilino: una reflexión distinta.

Un matrimonio que llevaba 20 años viviendo en un piso de alquiler preguntaba hace poco si era normal que estuviesen pagando tanto los gastos de comunidad como las derramas extraordinarias que se aprobaban en su edificio.

Es crucial destacar que  si bien en su contrato no aparecía tal obligación, desde el inicio del arrendamiento habían venido asumiendo esos gastos.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) prevé (como ya lo hacía cuando estas personas firmaron su contrato) que:

Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.
[…]
Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.
Nótese que el artículo hace referencia expresa a gastos generales que no sean susceptibles de individualización e identifica éstos con aquellos que le correspondan (al inmueble) en función de su cuota de participación.

Por tanto, la posibilidad de que el arrendatario asuma estos gastos generales está en Ley, siempre y cuando haya habido acuerdo entre las partes.

¿Qué sucede con las derramas por gastos extraordinarios?

Pues en principio, que no se puede hacer pechar con ellas al arrendatario, ya que la Ley, según hemos visto, es tajante a este respecto: solo se admite el pacto para repercutir gastos generales.

Sentado lo anterior, recordemos que este caso tiene como particularidad el hecho de que no existe pacto expreso en el contrato por el que los inquilinos deban asumir ni las cuotas de comunidad (gastos generales) ni las derramas, si bien, han venido asumiendo ambos durante 20 años.

Siendo eso así, cabe preguntarse si cambiar de proceder en este momento no implicaría caer en lo que se conoce como doctrina de los “actos propios”.

Dicha doctrina puede resumirse de la siguiente manera: no se puede cambiar la forma de actuar que se ha venido manteniendo en el tiempo, cuando esa forma de actuar se ha podido entender por la otra parte, de forma inequívoca, en el sentido de crear, definir, modificar, extinguir o esclarecer sin duda alguna una determinada situación jurídica.

Visto esto, los que otros compañeros habían afirmado de forma inmediata era que no resultaba posible, tras esos veinte años pagando estos gatos, intentar ahora que los pagase el propietario, o dicho de otra forma: cambiar la conducta que se había mantenido en el tiempo y que podía entenderse por el propietario como la aceptación de que tales gastos eran de cuenta del arrendatario.

Pues bien, es esa una afirmación con la que no podemos estar de acuerdo, o al menos, no totalmente: la doctrina de los actos propios es un límite al ejercicio de los derechos que protege a la persona frente a la que se quieren hacer valer esos derechos, o desde otro punto de vista: es una forma de dirimir un conflicto de derechos, el de quien pretende cambiar la situación, y el de quien pretende que se quede como está.

Ahora bien, si una situación es nula de pleno Derecho, es decir: falta o hay un “fallo” en un elemento esencial de la misma, los actos propios no pueden servir como barrera para perpetuarla ad aeternum, ya que, para empezar, nunca hubiera podido estar amparada por el Derecho.

De lo contrario, se estaría dejando en manos de las partes el cumplimiento de los principios que inspiran nuestro Ordenamiento Jurídico, y la falta de diligencia del arrendatario convalidaría el atropello esos principios.

Vayamos a la exégesis de nuestro caso:

La LAU, en su artículo cuarto, “régimen aplicable”, dispone que los arrendamientos de vivienda “se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil”.

Y por su parte, el artículo sexto (primero de ese Título II), indica que “son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice”.

Esto es: las partes, siempre desde el respeto a lo estipulado en el Título II de la Ley, pueden adoptar los pactos que estimen por convenientes.

Y resulta que el artículo 20 de la misma norma, ya citado, prevé que las partes puedan pactar el pago por el arrendatario de los gastos generales, no de otros cualesquiera, y siempre y cuando en dicho pacto conste el importe anual a la fecha del contrato.

Respecto de las derramas extraordinarias, difícilmente va a poder hacerse constar el importe anual de un gasto que, por su naturaleza, es imprevisible.

De esto resultaría, a bote pronto, que, caso de que se admitiera la licitud de convalidar por la vía de los actos propios el pago de las derramas extraordinarias por el inquilino, seguiría existiendo otro impedimento nada desdeñable: se estaría extendiendo el consentimiento presuntamente prestado mediante dicha cláusula a gastos de los que nada puede saber o calcular el arrendador, por lo que, en nuestra opinión, existiría un defecto claro de consentimiento y, nuevamente, una causa de nulidad.

A mayor abundamiento, tengamos en cuenta:

• Primero: que la obligación de conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad corresponde al propietario.Si el inquilino no puede estar obligado a conservar la vivienda ¿lo va a estar a conservar el edificio?

 

• Segundo: con amparo en el artículo 19 LAU, el propietario, en caso de que se introduzcan mejoras en el edificio, puede elevar la renta al propietario.Existe pues una previsión específica sobre cómo actuar en los supuestos de mejora, pero no para otros posibles gastos extraordinarios, y la existencia de este supuesto concreto además indica que no existe una cláusula genérica para la asunción de gastos extraordinarios por el inquilino.

Por todo ello (cierto es que hay jurisprudencia para todos los gustos), es lógico concluir que el artículo 20 hace referencia, como venimos diciendo, a los gastos generales exclusivamente.

Como resumen de lo expuesto hasta ahora: el arrendador no puede repercutir, en ningún caso, las derramas por gastos extraordinarios al arrendatario, y solo para el caso de las mejoras lo que se autoriza es, no el pago de la derrama, si no la correspondiente elevación de la renta.

Partiendo de esta premisa, vayamos al artículo 1.255 del Código Civil, que respecto de los contratos indica:
Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público.

En nuestro caso, y referente al pago de los gastos generales por el arrendatario, bien es cierto que, tras todos esos años de mantener esa situación, es lógico que el propietario pueda pensar que, inequívocamente, se estableció el pacto que prevé el artículo 20 LAU, sostener que lo mismo sucede respecto de las derramas extraordinarias, cuando hemos visto que dicho artículo se refiere a los gastos generales, sería tanto como decir que se pudo haber pactado algo que era contrario a la Ley.

Consecuentemente, tal pacto hubiera sido nulo, y, como sosteníamos antes, esa nulidad no puede convalidarse por la falta de diligencia del inquilino al reclamar sus derechos, o de lo contrario, se estaría admitiendo que las Leyes pueden ser modificadas por las partes.

Como colofón, y en nuestra opinión (siempre en relación a las derramas extraordinarias) el arrendador se ha estado beneficiando del arrendatario de manera injustificada: siendo obligación del propietario el pago de las derramas extraordinarias, que el inquilino se hiciese cargo de ellas supone que aquel se ha estado ahorrando el dinero sin que exista base legal para ello.